Los estándares urbanísticos en la rehabilitación urbana: la realidad material de la ciudad construida
Un article de Gemma Dolores Embuena Manuel, Doctora en Dret, per a la Ley Digital
Un article de
Gemma Dolores Embuena Manuel
Doctora en Derecho
Práctica Urbanística, Nº 138, Sección Estudios, Enero 2016, Editorial LA LEY
El valor cadastral de 7 milions d'immobles pujarà el 2016
Les alces afecten habitatges localitzats en 1.567 municipis
La compra de viviendas se dispara el 17% en junio y suma diez meses al alza
Un article de La Vanguardia
Madrid. (EFE).- La compraventa de viviendas aceleró su subida en junio hasta el 17 % con respecto al mismo mes de 2014 y contabilizó 30.578 operaciones inscritas en los registros de la propiedad, encadenando así diez meses consecutivos de incrementos interanuales gracias a las operaciones de vivienda usada.
Según los datos de transmisiones de derechos de la propiedad publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), desde enero de 2014 las transacciones de vivienda no superaban las 30.000 unidades. En comparación con mayo, la compraventa de viviendas aumentó el 3,8 %, lo que supone 9,8 puntos más que un año antes y la única positiva del periodo considerado.
Del total de operaciones inscritas en junio, el 78,3 % correspondió a vivienda usada, con 27.947 operaciones y un aumento del 44,5 %. Por su parte, el 21,7 % restante eran inmuebles nuevos, el 30,6 % menos, hasta alcanzar las 6.631 unidades.
El 89,9 de las transacciones correspondió a vivienda libre, tipología que aumentó el 16,4 % frente a junio de 2014, hasta alcanzar 27.493 operaciones, y el resto, la protegida, que creció el 22,8 % hasta 3.085 compraventas.
Por autonomías, las comunidades que presentaron las mayores tasas de variación anual del número de compraventas de viviendas en junio fueron País Vasco (40,5 %) y Aragón (35,3 %). Por su parte, Galicia (-6,5 %) y Principado de Asturias (2,8 %) registraron las tasas anuales más bajas.
En cuanto a las fincas, el 83 % de las compraventas registradas en junio correspondieron a fincas urbanas y el 17 % a rústicas. En el caso de las urbanas, el 55,2 % fueron viviendas.
Asimismo, el número de compraventas de fincas rústicas aumentó un 19,4 % en junio en tasa anual y el de fincas urbanas un 18,6 %.
En su conjunto, el número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) en junio fue de 145.921, lo que supone un 15,6 % más que el mismo mes de 2014.
En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones fue de 66.767, con un aumento anual del 18,8 %.
Las donaciones registradas en el mes aumentaron el 7,2 %, hasta 3.667 operaciones; las herencias subieron el 17,4 % (34.698); las permutas se mantuvieron en 569 y el resto, 40.220, fueron otras operaciones (concentraciones parcelarias, divisiones horizontales, dación en pago, etc), que aumentaron el 10,3 %.
Desde que el INE comenzó a elaborar esta estadística en 2007, el mayor número de transacciones se registró en enero de ese año con 83.713 viviendas vendidas y el menor dato se observó en abril de 2012 con 21.276 operaciones.
Ranking del precio de la vivienda en las poblaciones de costa en España
Sitges es la localidad con el precio más elevado, seguida por Calvià, Andratx y Alcúdia, las tres en Baleares. Los destinos más baratos son Almazora y Burriana, en la costa valenciana | Pallafruguell lidera el ranking de las poblaciones donde más han caído los precios de la vivienda respecto al año pasado
Al·legacions al Text Refós de la Llei del Sòl
L'AAEPFC ha contribuït a les al·legacions al Text Refós de la Llei del Sòl tant del COAC com de la UAPFE
L'AAEPFC ha contribuït a les al·legacions al Text Refós de la Llei del Sòl tant del COAC com de la UAPFE mitjançant el següent escrit, elaborat per Rafael Mur Soteras.
Alegación al Anteproyecto de Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación:
La disposición derogatoria única apartado c), deroga el artículo 17 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre por el que se aprueba el reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
El referido artículo 17 del RD 1492/2011 establece la forma de calcular el factor de corrección por localización del valor de capitalización del suelo rural.
La aplicación de dicho factor de corrección por localización, se mantiene en el artº 35 del anteproyecto de texto refundido de la Ley de Suelo y rehabilitación, en el que también se mantiene la referencia a que su aplicación y ponderación deberá ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, en los términos que reglamentariamente se establezcan.
Al derogar el art 17 del RD 1492/2011, resulta que reglamentariamente ya no se establece la forma de calcular el factor de corrección por localización, con lo que se genera un vacío legal en la forma de calcular dicho factor legalmente aplicable.
El único cambio del artº 35 del anteproyecto de texto refundido de la Ley de Suelo y rehabilitación, en relación al artículo 23 de RD 2/2008 que refunde, es la eliminación de limitación de que el factor de localización no fuera superior a 2. Ello es debido a la Sentencia 141/2014, de 11 de septiembre de 2014 del Pleno del Tribunal Supremo, que falló : “(…)2.º Declarar la inconstitucionalidad y, por tanto, la nulidad del inciso «hasta un máximo del doble» del art. 22.1 a), párrafo tercero, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo y del art. 23.1 a), párrafo tercero, del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio.”, es decir que no se puede imponer al factor de localización la limitación de que no fuera superior a 2.
La supresión legal de cualquier limitación del factor de localización hace aún más necesario que antes el mantenimiento del artículo 17 del RD 1492/2011, por ser el único artículo que establece los parámetros de cálculo de dicho factor que podrá influir más que antes de la STS 141/2014 en el valor del suelo.
Agraïm l'esforç dels agrupats que han treballat en l'assumpte. Les contribucions rebudes havent finalitzat el termini de la pròpia Agrupació s'han transmès també a la Junta de Govern del COAC.
Agència Tributària de Catalunya. Instrucció de comprovació de valors dels béns immobles per al 2015
Estem especialment atents al 2on paràgraf de l'apartat D de la Instrucció per a la comprovació dels valors dels béns immobles en els fets imposables de l’any 2015:
" A l’efecte, aquesta Administració Tributària establirà els criteris d'actuació dels tècnics valoradors i els paràmetres valoratius que serviran de guia en la formulació dels dictàmens pericials. "
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Las grandes bolsas de suelo sin desarrollar podrían pagar menos IBI
La Dirección General de Catrastro del Ministerio de Hacienda está estudiando la posibilidad de rebajar la valoración catastral de los suelos urbanizables que aún no estén desarrollados.
Las grandes bolsas de suelo sin desarrollar podrían pagar menos IBI
Tras el fallo del Supremo que los equipara a "rústicos", el Ministerio de Hacienda estudia rebajar el valor catastral de estos suelos .En Sevilla afecta a Santa Bárbara, Buen Aire y San Nicolás Oeste.
A. S. AMENEIRO | ACTUALIZADO 27.10.2014 - 08:56
La Dirección General de Catrastro del Ministerio de Hacienda está estudiando la posibilidad de rebajar la valoración catastral de los suelos urbanizables que aún no estén desarrollados (que no tengan aún agua, luz, aceras..) de modo que sean valorados como suelos rústicos (en lugar de urbanos). Este cambio de valoración catastral supondría que sus dueños podrán pagar menos impuestos por estos suelos.
El Ministerio actúa así a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2014 que falló que el valor catastral de un suelo urbanizable aún no desarrollado equivale al valor de un suelo rústico, y por tanto hay que pagar menos por él en concepto de impuestos. En declaraciones a Diario de Sevilla, la Dirección General de Catastro aclara que el Ministerio estudia aplicar este fallo del Supremo, relativo a una parcela de Badajoz de 170.000 metroscuadrados, al resto del país. Los cambios que se acuerden se introducirán en la futura modificación de la Ley del Catastro Inmobiliario.
La Dirección General del Catastro y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) han acordado este verano proponer la aprobación de una reforma de la Ley del Catastro Inmobiliario que recoja los nuevos criterios de clasificación del suelo urbano y de los suelos urbanizables que no dispongan de un planeamiento de desarrollo, acordes con la mencionada sentencia, y que los ayuntamientos ofrezcan información a las Gerencias del Catastro, caso por caso, de los suelos urbanizables afectados, para que sean incorporados a las nuevas ponencias de valores que se aprueben en lo sucesivo.
La parcela extremeña en cuestión, a la que se refiere la sentencia del Supremo, fue valorada en 8,8 millones de euros a efectos de IBI por tener calificación catastral de suelo urbanizable sectorizado sin instrumento urbanístico de desarrollo. Su dueño recurrió rechazando tal valoración y el Supremo le dio la razón y corrobora que su valor real es más bajo:4,3 millones al ser el suelo equiparable a un suelo rústico, y no a uno urbano.
Las fuentes ministeriales agregan que Catastro tiene que revisar el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de cada municipio, así como los planes parciales, para ver la cantidad de suelo calificado como urbanizable que queda por desarrollar y que podría acogerse a este cambio de valoración. Además, añaden que cuando concluya el estudio se responderá a la Defensora del Pueblo Español.
En agosto pasado, la Defensora del Pueblo Español, Soledad Becerril, pidió al Ministerio que plantee las reformas oportunas para que el IBI de los suelos sin urbanizar se adapte a la citada sentencia del Supremo.
El cambio restaría ingresos a los ayuntamientos por el IBI, e incluso tocaría al impuesto de plusvalía, y aliviaría a los promotores inmobiliarios y bancos que son dueños de esos suelos.
En Sevilla capital esta rebaja del valor catastral, si prospera, reduciría el pago de impuestos a los propietarios de la mayor parte de las bolsas de suelo urbanizable que siguen pendientes de urbanización y donde se ha previsto la expansión futura de la ciudad, tales como San Nicolás Oeste, donde Ikea quiere instalar su segunda tienda; la zona de Santa Bárbara, el Buen Aire,Los Bermejales, Guadaíra, Pítamo y Aeropuerto, por citar los ejemplos más conocidos.
La crisis económica tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha retrasado el desarrollo de estos suelos y sus propietarios (promotores inmobiliarios y bancos que se han quedado con estos activos al quebrar las empresas) están pagando más IBI del valor de mercado real de estos suelos.
El cambio no afectaría a suelos que ya están urbanizados como el Higuerón Sur o los suelos de la Hacienda El Rosario del constructor Gabriel Rojas.
Expertos inmobiliarios consultados por este periódico explican que ésta es "una bronca muy vieja y una batalla económica interesante" que hasta ahora no se había resuelto y que el Supremo ha abierto la vía para que cambien las cosas. Los ayuntamientos se resisten a este cambio por un interés de recaudación evidente en los suelos urbanizables aunque no se hayan desarrollado, añaden. Para los expertos, los ayuntamientos se resistirán a revisar sus posiciones mientras no haya una revisión estatal de los valores catastrales y añaden que es posible que si sale adelante el cambio los ayuntamientos tengan que revisar las liquidaciones del IBI de los últimos cinco años y otros impuestos afectados.
El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, que preside Manuel Bermudo, considera que es "razonable" que no se pague como suelo urbano un terreno de patatales, y más en Sevilla, porque hay mucho suelo urbanizable que no se ha desarrollado por la crisis. Bermudo señala que las valoraciones catastrales que sirven para calcular los impuestos deben incluir los criterios que se usan para las expropiaciones, y así lo advierte la sentencia del Supremo.
Susana López, concejal del PSOE en Sevilla, valora positivamente la petición de la Defensora del Pueblo sobre el IBI por considerar que es uno de los impuestos que más recaudación aporta al Ayuntamiento y más coste le supone a los ciudadanos. Cree que hace tiempo que debía haberse bajado el IBI para aliviar a los muchos ciudadanos con dificultades en el pago de impuestos. La edil critica las subidas del IBI del gobierno de Zoido,sobre todo en 2012, y critica que la bajada del IBI este año "no ha sido en consonancia con el valor de la vivienda", en opinión del PSOE.
Comença el procés participatiu de la futura Llei de territori
- La nova legislació suposarà repensar tota la legislació vigent en matèria de política territorial i d’urbanisme i permetrà integrar les diverses normatives que més afecten l’ordenació del territori
- El procés participatiu vol ser un debat a fons per reformar el model actual, obert als ens locals, professionals de l’urbanisme, actors econòmics i entitats interessades
- Es recolliran les aportacions dels participants, tant les provinents dels sis debats sectorials com mitjançant formularis online.
El conseller de Territori i Sostenibilitat, Santi Vila, ha donat avui el tret de sortida al procés participatiu que precedeix l’elaboració de la nova Llei de territori amb una primera sessió que ha servit per exposar els aspectes claus que hauria d’abordar aquest nou marc legal.
La Llei es concep com la materialització d’un procés de revisió dels objectius, els instruments i els procediments vigents a hores d’ara per a l’ordenació del territori i l’urbanisme. L’objectiu del Departament és anar més enllà dels habituals canvis periòdics en la legislació per proposar una reforma completa del model, iniciant aquest canvi amb un debat a fons i sense limitacions, adreçat als ens locals, professionals de l’urbanisme, actors econòmics i entitats interessades en l’ordenació del territori.
Repensar el model de planejament
Actualment, ens trobem en un canvi de cicle estructural, amb unes necessitats diferents a les què han regit la pràctica urbanística de les darreres dècades. Fer més visible la component econòmica en el planejament, impulsar la planificació supramunicipal, racionalitzar les diverses figures del planejament, abordar nous instruments de gestió i de repartiment de beneficis i càrregues i examinar les competències en ordenació de la Generalitat i els ajuntaments són alguns dels reptes sobre la taula.
Igualment, es considera necessari debatre com agilitar el procés planificador i prioritzar la rehabilitació, regeneració i renovació urbanes com a estratègia de futur, front l’ocupació de nou sòl.
Per tal de posar al dia aquests i altres conceptes, el Departament de TES ha anunciat la seva intenció de redactar una Llei de territori que revisarà i integrarà en una única legislació la normativa sobre ordenació del territori, urbanisme i paisatge. Així mateix, comportarà la redacció d’una norma catalana específica d’ordenació del litoral.
La voluntat és que la nova Llei tingui un caràcter estratègic i rector, que funcioni com un paraigües durador i estable. Per tant, serien els posteriors reglaments els què desenvoluparien cadascuna de les seves vessants i els que entrarien en el detall normatiu.
Procés participatiu per enriquir la Llei
Per tal que la nova Llei es construeixi sobre la base d’un coneixement actualitzat de la problemàtica actual i de les propostes dels sectors més relacionats amb l’urbanisme, el Departament de TES engega avui un ampli procés participatiu.
Aquest procés s’estructurarà en sis sessions de debat de caràcter temàtic distribuïdes territorialment. Cadascuna d’elles recopilarà les propostes que facin els assistents, tant de manera presencial com online. El calendari dels debats és el següent:
- · Classes de sòl, programació de nou sòl urbà i estratègia supramunicipal. Tindrà lloc el proper 14 de novembre a l’Escola d’Administració Pública de Catalunya (EAPC), a Barcelona.
- · Intervenció en la ciutat construïda, el 21 de novembre a la Casa del Mar, a Barcelona.
- · Planejament urbanístic municipal, el 26 de novembre als Serveis Territorials del Departament de TES a Girona.
- · Gestió i execució urbanística, a la Casa del Mar de Barcelona, el 5 de desembre.
- · Espais oberts i paisatge, al Casal Cívic Lleida de la ciutat de Lleida, el 12 de desembre.
- · Política de sòl per a ús residencial i d’activitat econòmica, que tindrà lloc el 16 de desembre al Casal Cívic Campclar de Tarragona.
Els interessats en participar en aquestes jornades trobaran el formulari d’inscripció a la web del Departament, que també es pot utilitzar per fer arribar aportacions online.
Un cop finalitzin les sessions de debat, es publicaran els informes amb els resultats de cada jornada. Posteriorment, es redactarà un document de bases de la Llei i un document de retorn, on es plasmarà com s’han considerat les propostes rebudes. El Departament de TES preveu presentar públicament aquests dos treballs durant el primer semestre de 2015, data a partir de la qual començarà a treballar en l’articulat de l’avantprojecte de la nova Llei.
DEBAT - MODIFICACIÓ DEL PGM PARC DE L'ORENETA
Taula rodona per tractar els dubtes jurídics i urbanístics del projecte de modificació del Pla General Metropolità aprovat inicialment per l’Ajuntament de Barcelona que podria comportar l’edificació de 30 habitatges dins de l’actual recinte del Parc de l’Oreneta.
Ens informa l'AAUC que el Dimecres 22 d’octubre a les 19,30 hores, a la Casa Orlandai, tindrà lloc una taula rodona per tractar els dubtes jurídics i urbanístics del projecte de modificació del Pla General Metropolità aprovat inicialment per l’ajuntament de Barcelona que podria comportar l’edificació de 30 habitatges dins de l’actual recinte del Parc de l’Oreneta.
Programa
Després d’una breu introducció, es donarà la paraula a Andreu Marfull, arquitecte de l'equip guanyador de la Porta de Collserola de Pedralbes, a Antoni Montserrat, economista, Antoni Cuyàs, advocat i d’altres convidats pendents de confirmació.
Documentació de consulta:
http://w10.bcn.es/APPS/secwebambit/detallAmbitAc.do?reqCode=inspect&referencia=B1350