COM DIU LA NORMATIVA QUE EL TÈCNIC HA DE FER LA ITE

leer en castellano

 

Veure o detectar?

REFLEXIONS SOBRE LA INSPECCIÓ TÈCNICA D’EDIFICIS-1a part-

 

Davant del debat encetat sobre les ITE arrel dels esfondraments que han tingut lloc a Madrid aquest agost de 2015, s’imposa fer una pila de reflexions.

  • Què espera el ciutadà d’una ITE? Què rep amb una ITE?
  • Per què la situació és la que és?
  • Què diuen les normes sobre el que ha de ser la ITE i quan s’ha de presentar?
  • Com diu la normativa que el tècnic ha de fer el seu informe?
  • Què exigeix la bona praxis professional?

Són molts plantejaments a posar sobre la taula. En aquest moment – 1a part de treball de reflexió – em limitaré a plantejar “com diu la normativa que el tècnic ha de fer el seu informe”, i treure’n unes conclusions.

La resta, l’anirem tocant en altres escrits.


La situació normativa

 

La normativa específica per a Espanya parteix dels  objectius de la Unió Europea del Paquet 20-20-20 “Energia i Canvi Climàtic”, la Directiva 2012/27/UE relativa a l’eficiència energètica, la Directiva 2010/31/UE d’eficiència energètica als edificis i l’Estratègia Temàtica per al Medi Ambient Urbà, el Marc Europeu de Referencia per a la Ciutat Sostenible i la Declaració de Toledo.

Hi ha tres documents que en aquest moment ens afecten a Catalunya, sorgides del marc legal europeu,  que hem de tenir en compte en referència a les inspeccions i avaluacions d’edificis:

La Llei 8/2013 de les 3R és la principal i de més alt rang dels tres. És a nivell espanyol i aplicable a tot el territori de l’Estat, des del 28 de juny de 2013.

Aquesta Llei és la troncal del Plan Integral de la Vivienda y el Suelo de 2013. Com a complement, i per regular les ajudes donades en motiu d’aquest Llei, va sorgir el Real Decreto 233/2013 dedicat al Plan Estatal de la Vivienda 2013-2016.

A Catalunya també estem subjectes al Decret 67/2015 per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, mitjançant les ITE i el llibre de l’edifici.


Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración urbana (dita de les 3R)

 

Amb aquesta Llei es crea la figura de l’Informe d’Avaluació d’Edificis per a fer el relleu a les Inspeccions Tècniques d’Edificis amb un document de major qualitat. S’explica al Preàmbul.

Defineix a l’article 4 de forma breu i clara què ha de contemplar aquest Informe:

  • ·         Avaluar l’estat de conservació
  • ·         Avaluar l’accessibilitat
  • ·         Certificar-lo energèticament

 Art.4 El Informe de Evaluación de los Edificios

2. El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:
·         a) La evaluación del estado de conservación del edificio.
·      b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
·      c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

Tanmateix, deixa la possibilitat de continuar utilitzant el nom de ITE si el contingut equival o és complementat amb els altres dos apartats per arribar al que és demanat a l’I.A.E.

Les autonomies poden regular a l’alça els requeriments que aquí s’hi preveuen, però no alleugerir-ne el contingut. Teòricament.

Existeix un recurs d’inconstitucionalitat de la Generalitat de Catalunya respecte els articles que en aquesta Llei regulen l’I.A.E. entre altres, admès a tràmit, respecte el qual encara no hi ha sentència. [1]

Així doncs, podem entendre com equivalent el punt a) d’avaluació de l’estat de conservació de l’edifici a la Inspecció Tècnica d’Edificis tal i com la veníem coneixent, atès el seu àmbit d’estudi.

Ara bé,  amb aquesta frase que sembla senzilla, s’obre tot el mandat del que ha de contenir una ITE avui dia, perquè “estat de conservació de l’edifici” és un concepte absolutament lligat al “deure legal de conservació de l’edifici”.

El deure legal de conservació de l’edifici es defineix a l’article 9.1 de del Text Refós de la Llei del Sòl, aprovat pel Real Decret Legislatiu 2/2008, de 20 de juny, modificat a la disposició final 12a de la Llei 8/2013:

En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento.

De manera que se’ns remet a comprovar si es compleixen els requisits bàsics de l’edificació segons la LOE, Art.3, que són:

Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación.
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos básicos de la edificación, que deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes:
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.
a.4) Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su normativa específica.
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Per tant, encara que continuem fent ITEs, ho estem fent dins del marc de la Llei 8/2013. Així doncs, quan avaluem l’estat de conservació, com a mínim, hem de comprovar cadascun dels requisits bàsics de l’edificació que ennumera la LOE.

Es parla de comprovació i avaluació.

No es parla d’inspecció ni de nivell visual a la Llei 8/2013.

Això em sembla més que suficient per entendre per on va la Llei, i coincideix amb el que fa temps es ve reivindicant i necessita la societat.

Segurament, si tots els tècnics ens atenguéssim a l’essència del que és la Llei, la importància de les paraules “comprovar i avaluar”, i si cap normativa hagués vingut després amb rebaixes, matisos i grisos, totes les ITE fetes després del juny de 2013 tindrien clar aquest esperit i algun disgust ens haguéssim estalviat.


El Real Decreto 233/2013 Plan Estatal de la Vivienda 2013-2016

 

Durant el procés de redactat de la Llei, en els primers avantprojectes que es van poder estudiar, les condicions per demanar ajudes s’integraven dintre el propi text.

Suposo que per una qüestió d’operabilitat, i poder deixar la Llei 8/2013 amb un llarg recorregut, tot i mantenint la capacitat de virar l’empenta en les ajudes econòmiques, van acabar fixant-ne les bases en un Reial Decret a part.

També suposo que, atès que el Pla abastava el propi 2013 i no apareixien els documents  fins al juny, devien voler provocar el menors dubtes possibles entre els tècnics sobre el contingut de l’Informe d’Avaluació d’Edificis per tal que el poguessin presentar immediatament i poder donar curs  als diners pressupostats, així que en el RD 233/2013 es va incloure en un annex una guia preparada per omplir per fer un I.A.E.

El fet que es trobi dintre un Decret amb data de caducitat prevista des de la seva aparició, entenc que li dóna a aquesta guia una pàtina de provisionalitat.

Va resultar una mica decebedor, després d’una llei valenta, trobar com anotació a peu de pàgina dintre la fitxa d’Estat de Conservació el següent:

“La inspección a realitzar es de carácter visual, y respecto a aquellos elementos del edificio a los que se ha tenido acceso. No forma parte de la inspección detectar possibles vicios ocultos, ni prever causes sobrevenidas. Los elementos objeto de inspección son los que constan en este modelo de informe. Cuando los datos obtenidos en la inspección visual no sean suficientes para valorar las deficiencias detectadas, el técnico encargado de la inspección deberá proponer a la propiedad del inmueble efectuar una diagnosis del elemento o elementos constructives afectados, así como las pruebas que considere necesarias”

Amb una llegida ràpida pot semblar una llum verda a rebaixar el nivell, deixar de banda allò de “comprovar i avaluar” per passar a fer un cop d’ull i convertir la inspecció en un tràmit.

Ara bé, ben llegit, obre ràpidament la porta a anar més enllà quan es detectin deficiències.

Em sembla important que digui “detectat” enlloc de “vist”. Un tècnic bon coneixedor del sistema constructiu, l’època, el lloc, el comportament dels edificis, un tècnic que investigui i busqui el que sap que probablement trobarà enlloc de passejar els ulls sense intenció prèvia, detectarà moltes pistes que li faran proposar un estudi amb més profunditat.

Prendré l’ajuda d’ Hergé per il·lustrar-ho: la inspecció visual és a la detecció el que Dupond i Dupont són a Tintín.

És la detecció el resultat que se’ns demana. No la visió. 

En un exercici de responsabilitat –i de precaució- tant el tècnic més expert, com el que ho és menys, han d’acabar estudiant a fons l’edifici, buscant les col·laboracions que els calguin,  per tal que no se’ls passi per alt res de tot allò que és detectable, no fos cas que no ho haguessin vist.


El Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici de la Generalitat de Catalunya.

 

El Decret 67/2015 de la Generalitat d’ITE, de 5 de maig de 2015, que fins que no hi hagi la sentència del Tribunal Constitucional, al marge d’opinions polítiques, està dins el marc de la Llei 8/2013, com assenyala en el seu Preàmbul

El Decret també té en compte les disposicions de la Llei de l’Estat 8/2013, de 26 de juny, de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes, sense per això oblidar que el marc competencial estatutari atorga aquestes competències a la Generalitat. És per això que alguns dels requisits del Decret són més exigents que el marc estatal, com per exemple, la caducitat de les inspeccions, o contràriament, tenen més flexibilitat, per no exigir en el moment de fer la inspecció tècnica de l’edifici la certificació energètica.

sembla haver volgut eliminar qualsevol dubte sobre la profunditat amb què els tècnics hem  de fer la feina, i a l’article 7.2 diu de manera inequívoca:

Article 7.2 La inspecció tècnica és visual. (...)

I circumscriu allò que cal inspeccionar visualment al model disponible per internet, sense donar peu a proposar o exigir proves complementàries.

Però atenció! fa un gir de vocabulari quan es tracta de qualificar les deficiències a l’article 9. No es parla de “deficiències vistes” sinó de “deficiències detectades”:

Article 9.1 L’informe de la inspecció tècnica d’edificis d’habitatges ha de detallar les deficiències detectades en l’edifici i les ha de qualificar (..)
Article 9.2 En els casos en què el personal tècnic que fa la inspecció detecti l’existència de deficiències qualificades com a greus o molt greus, cal que comuniqui de manera immediata tant a la propietat com a l’ajuntament (...) la situació de risc imminent, i en el seu cas, la proposta de mesures de seguretat cautelars i urgents a adoptar amb caràcter previ a l’execució de les obres (...)

Ens trobem, com a tècnics, en una posició pitjor que davant el RD 233/2013. Se’ns suposa vista de superheroi.

Ens diuen que mirem, i no ens donen marge per a que toquem, però ens demanen que detectem. Si hi fem cas al peu de la lletra, ens estem posant en una trampa.

Ens deixen veure un conflicte de competències polítiques no resolt, en el qual ens trobem al mig, amb una llei que ens ordena “comprovar i avaluar” i un parell de Decrets que l’aigualeixen, un més que l’altre.


En conclusió. Què hem de fer?

Ens trobem amb una Llei més exigent que els Decrets que la desenvolupen. És una situació totalment al contrari del que seria d’esperar. I desorienta.

Els Decrets semblen suaus a l’hora de dir com ha de treballar el tècnic (inspecció visual), però són exigents en quant a resultats (detectar).

Donada la situació i des de la nostra posició de tècnics, hem d’estar a allò més exigent que digui la llei, i el que ens aconselli la bona praxis professional.

Quina finalitat ha de tenir la feina que fem? La raó de ciència ens diu que, per damunt de tot, la seguretat de les persones i els edificis.

Quina qualitat ha de tenir la feina? La que pugui garantir aquesta seguretat.

En aquest cas, la resposta a les dues preguntes coincideix amb l’exigència més alta, que és la de la L 8/2013: hem d’avaluar i comprovar. Amb els mitjans que convinguin.

Com podem fer bé aquesta feina? Inspeccionant amb intenció i coneixement. Veure amb l’enteniment el que ha de localitzar la vista, comprovar i avaluar la importància. Tot, sense quedar-se a mitges. Comprovar significat palpar, mesurar, pesar, contrastar, i assegurar-se de la veracitat del que es diu.

I si no ho podem fer així, més val no fer-ho. Perquè una vegada produïda la desgràcia, cap govern ens vindrà a excusar de no haver detectat els perills per no tenir bona vista, ni res ens traurà el pes d’haver fallat al deure professional d’assegurar-nos bé.

 

31 d’agost de 2015

 

Anna Fabregat Ulldemolins

Arquitecta DALF i mediadora professional

 


[1] El Pleno del Tribunal Constitucional, por providencia de 5 de noviembre actual, ha acordado admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad número 5493-2013, promovido por el Gobierno de Cataluña, contra los artículos 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 y 15 y las disposiciones transitoria primera, final duodécima, apartado cinco, en cuanto a la redacción dada a los apartados 7 y 8 del artículo 9 de la Ley de Suelo, Texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , y final decimoctava de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas