CÓMO DICE LA NORMATIVA QUE EL TÉCNICO DEBE HACER LA ITE

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¿Ver o detectar?

REFLEXIONES SOBRE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

-1A parte-

Ante el debate iniciado sobre las ITE a raíz de los derrumbes que han tenido lugar en Madrid este agosto de 2015, se impone hacer un montón de reflexiones.

  • ¿Qué espera el ciudadano de una ITE? Qué recibe con una ITE?
  • ¿Por qué la situación es la que es?
  • ¿Qué dicen las normas sobre lo que debe ser la ITE y cuándo se debe presentar?
  • ¿Cómo dice la normativa que el técnico tiene que hacer su informe?
  • ¿Qué exige la buena praxis profesional?

Son muchos planteamientos a poner sobre la mesa. En este momento - 1ª parte de trabajo de reflexión - me limitaré a plantear "cómo dice la normativa que el técnico tiene que hacer su informe", y sacar unas conclusiones.

El resto lo iremos tratando en otros escritos.



LA SITUACIÓN NORMATIVA

La normativa específica para España parte de los objetivos de la Unión Europea del Paquete 20-20-20 "Energía y Cambio Climático", la Directiva 2012/27 / UE relativa a la eficiencia energética, la Directiva 2010/31 / UE de eficiencia energética en los edificios y la Estrategia Temática para el Medio Ambiente Urbano, el Marco Europeo de Referencia para la Ciudad Sostenible y la Declaración de Toledo.

Hay tres documentos que en este momento nos afectan a Cataluña, surgidos del marco legal europeo, que tenemos que tener en cuenta en referencia a las inspecciones y evaluaciones de edificios:

  • La Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración urbana (dicho de las 3R)
  • El Real Decreto 233/2013 Plan Estatal de Vivienda 2013-2016
  • El Decreto 67/2015 de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas, mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio de la Generalidad de Cataluña.

La Ley 8/2013 de las 3R es la principal y de más alto rango de los tres. Es a nivel español y aplicable a todo el territorio del Estado, desde el 28 de junio de 2013.

Esta Ley es la troncal del Plan Integral de la Vivienda y el Suelo de 2013. Como complemento, y para regular las ayudas dadas en motivo de este Ley, surgió el Real Decreto 233/2013 dedicado al Plan Estatal de la Vivienda 2013a -2016.

En Cataluña también estamos sujetos al Decreto 67/2015 para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas, mediante las ITE y el libro del edificio.



LEY 8/2013 DE REHABILITACIÓN, RENOVACIÓN Y regeneraciones URBANA (DICHA DE LAS 3R)

Con esta Ley se crea la figura del Informe de Evaluación de Edificios para hacer el relevo a las Inspecciones Técnicas de Edificios con un documento de mayor calidad, según se explica en el Preámbulo.

Define en el artículo 4 de forma breve y clara qué debe contemplar este Informe:

  • · Evaluar el estado de conservación
  • · Evaluar la accesibilidad
  • · Certificarlo energéticamente
 Art.4 El Informe de Evaluación de los Edificios
2. El Informe de Evaluación que determine los extremos señalados en el Apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de forma detallada:
· A) La Evaluación del estado de conservación del edificio.
· B) La Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
· C) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa Vigente.

Sin embargo, deja la posibilidad de seguir utilizando el nombre de ITE si el contenido equivale o es complementado con los otros dos apartados para llegar a lo que se pide para el IEE.

Las autonomías pueden regular al alza los requerimientos que aquí se prevén, pero no aligerar su contenido. Teóricamente.

Existe un recurso de inconstitucionalidad de la Generalitat de Cataluña respecto a los artículos que en esta Ley regulan el IAE entre otros, admitido a trámite, respecto al cual todavía no hay sentencia. [1]

Así pues, podemos entender como equivalente el punto a) de evaluación del estado de conservación del edificio a la Inspección Técnica de Edificios tal y como la veníamos conociendo, dado su ámbito de estudio.

Ahora bien, con esta frase que parece sencilla, abre todo el mandato del que debe contener una ITE hoy en día, porque "estado de conservación del edificio" es un concepto absolutamente ligado al "deber legal de conservación de la edificio ".

El deber legal de conservación del edificio se define en el artículo 9.1 de del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, modificado en la disposición final 12ª de la Ley 8 / 2013:

En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento.


De manera que se nos remite a comprobar si se cumplen los requisitos básicos de la edificación según la LOE, Art.3, que son:

Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación.
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos básicos de la edificación, que deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes:
a) Relativos a la funcionalidad:
a.1) Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio.
a.2) Accesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica.
a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica.
a.4) Facilitación para el acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según lo dispuesto en su normativa específica.
b) Relativos a la seguridad:
b.1) Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b.2) Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate.
b.3) Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
c) Relativos a la habitabilidad:
c.1) Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
c.2) Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
c.3) Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
c.4) Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.


Por lo tanto, aunque continuemos haciendo ITEs, lo estamos haciendo dentro del marco de la Ley 8/2013. Así pues, cuando evaluamos el estado de conservación, como mínimo, debemos comprobar cada uno de los requisitos básicos de la edificación que enumera la LOE.

Se habla de comprobación y evaluación.

No se habla de inspección ni de nivel visual a la Ley 8/2013.

Esto me parece más que suficiente para entender por dónde va la Ley, y coincide con lo que hace tiempo se viene reivindicando y necesita la sociedad.

Seguramente, si todos los técnicos nos atuviéramos a la esencia de lo que es la Ley, la importancia de las palabras "comprobar y evaluar", y si ninguna normativa hubiera venido después con rebajas, matices y grises, todas las ITE hechas después de junio de 2013 tendrían claro este espíritu y algún disgusto nos hubiéramos ahorrado.



EL REAL DECRETO 233/2013 PLAN ESTATAL DE LA VIVIENDA 2013-2016

Durante el proceso de redactado de la Ley, en los primeros anteproyectos que se pudieron estudiar, las condiciones para pedir ayudas se integraban dentro del propio texto.

Supongo que por una cuestión de operabilidad, y querer dejar la Ley 8/2013 con un largo recorrido, manteniendo la capacidad de girar el empuje en las ayudas económicas, acabaron fijando las bases en un Real Decreto aparte .

También supongo que, dado que el Plan abarcaba el propio 2013 y no aparecían los documentos hasta junio, querían provocar las menores dudas posibles entre los técnicos sobre el contenido del Informe de Evaluación de Edificios para que lo pudieran presentar inmediatamente y poder dar curso al dinero presupuestado, así que en el RD 233/2013 se incluyó en un anexo una guía preparada para rellenar para hacer un IEE.

El hecho de que se encuentre dentro un Decreto con fecha de caducidad prevista desde su aparición, entiendo que le da a esta guía una pátina de provisionalidad.

Resultó algo decepcionante, tras una ley valiente, encontrar como anotación a pie de página dentro la ficha de Estado de Conservación lo siguiente:

“La inspección a realitzar es de carácter visual, y respecto a aquellos elementos del edificio a los que se ha tenido acceso. No forma parte de la inspección detectar possibles vicios ocultos, ni prever causes sobrevenidas. Los elementos objeto de inspección son los que constan en este modelo de informe. Cuando los datos obtenidos en la inspección visual no sean suficientes para valorar las deficiencias detectadas, el técnico encargado de la inspección deberá proponer a la propiedad del inmueble efectuar una diagnosis del elemento o elementos constructives afectados, así como las pruebas que considere necesarias”


Con una leída rápida puede parecer una luz verde a rebajar el nivel, dejar de lado aquello de "comprobar y evaluar" para pasar a echar un vistazo y convertir la inspección en un trámite.

A pesar de todo, bien leído, abre rápidamente la puerta a ir más allá cuando se detecten deficiencias.

Me parece importante que diga "detectado" en lugar de "visto". Un técnico buen conocedor del sistema constructivo, la época, el lugar, el comportamiento de los edificios, un técnico que investigue y busque lo que sabe que probablemente encontrará en lugar de pasear los ojos sin intención previa, detectará muchas pistas que le harán proponer un estudio con más profundidad.

Tomaré la ayuda de Hergé para ilustrarlo: la inspección visual es a la detección lo que Hernández y Fernández son a Tintín.

Es la detección el resultado que se nos pide. No la visión.

En un ejercicio de responsabilidad -y de precaución- tanto el técnico más experto, como el que lo es menos, deben terminar estudiando a fondo el edificio, buscando las colaboraciones que hagan falta, para que no se les pase por alto nada de todo lo que es detectable, no sea que no lo hubieran visto.



EL DECRETO 67/2015, DE 5 DE MAYO, POR EL FOMENTO DEL DEBER DE CONSERVACIÓN, MANTENIMIENTO Y REHABILITACIÓN DE LOS EDIFICIOS DE VIVIENDAS, MEDIANTE LAS INSPECCIONES TÉCNICAS Y EL LIBRO DEL EDIFICIO DE LA GENERALIDAD DE CATALUÑA.

El Decreto 67/2015 de la Generalidad de ITE, de 5 de mayo de 2015, hasta que no haya la sentencia del Tribunal Constitucional, al margen de opiniones políticas, está dentro del marco de la Ley 8/2013, como señala en su Preámbulo.

El Decreto también tiene en cuenta las disposiciones de la Ley del Estado 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, sin por ello olvidar que el marco competencial estatutario otorga estas competencias a la Generalitat. Es por eso que algunos de los requisitos del Decreto son más exigentes que el marco estatal, como por ejemplo, la caducidad de las inspecciones, o por el contrario, tienen más flexibilidad, para no exigir en el momento de realizar la inspección técnica del edificio la certificación energética.

parece haber querido eliminar cualquier duda sobre la profundidad con la que los técnicos tenemos que hacer el trabajo, y en el artículo 7.2 dice de manera inequívoca:

Artículo 7.2 La inspección técnica es visual. (...)
 

Y circunscribe lo que hay que inspeccionar visualmente al modelo disponible por internet, sin dar pie a proponer o exigir pruebas complementarias.

Pero ¡atención! hace un giro de vocabulario cuando se trata de calificar las deficiencias en el artículo 9. No se habla de "deficiencias vistas" sino de "deficiencias detectadas":

Artículo 9.1 El informe de la inspección técnica de edificios de viviendas debe detallar las deficiencias detectadas en el edificio y las calificará (..)
Artículo 9.2 En los casos en que el personal técnico que realiza la inspección detecte la existencia de deficiencias calificadas como graves o muy graves, es necesario que comunique de forma inmediata tanto a la propiedad como al ayuntamiento (...) la situación de riesgo inminente, y en su caso, la propuesta de medidas de seguridad cautelares y urgentes a adoptar con carácter previo a la ejecución de las obras (...)


Nos encontramos, como técnicos, en una posición peor que ante el RD 233/2013. Se nos supone vista de superhéroe.

Nos dicen que miremos, y no nos dan margen para que toquemos, pero nos piden que detectemos. Si hacemos caso al pie de la letra, estamos cayendo en una trampa.

Nos dejan ver un conflicto de competencias políticas no resuelto, en el que nos encontramos en el medio, con una ley que nos ordena "comprobar y evaluar" y un par de Decretos que la aguan, uno más que el otro.


En conclusión. ¿Qué hacer?

Nos encontramos con una Ley más exigente que los Decretos que la desarrollan. Es una situación totalmente al contrario de lo que sería de esperar. Y desorienta.

Los Decretos parecen suaves a la hora de decir cómo debe trabajar el técnico (inspección visual), pero son exigentes en cuanto a resultados (detectar).

Dada la situación y desde nuestra posición de técnicos, debemos estar a lo más exigente que diga la Ley, y lo que nos aconseje la buena praxis profesional.

Qué finalidad debe tener el trabajo que hacemos? La razón de ciencia nos dice que, por encima de todo, la seguridad de las personas y los edificios.

Qué calidad debe tener el trabajo? La que pueda garantizar esta seguridad.

En este caso, la respuesta a las dos preguntas coincide con la exigencia más alta, que es la de la L 8/2013: debemos evaluar y comprobar. Con los medios que convengan.

¿Cómo podemos hacer bien este trabajo? Inspeccionando con intención y conocimiento. Ver con el entendimiento lo que tiene que localizar la vista, comprobar y evaluar la importancia. Todo, sin quedarse a medias. Comprobar significa palpar, medir, pesar, contrastar, y asegurarse de la veracidad de lo que se dice.

Y si no lo podemos hacer así, mejor no hacerlo. Porque una vez producida la desgracia, ningún gobierno vendrá a excusarnos por no haber detectado los peligros por no tener buena vista, ni nada nos quitará el peso de haber fallado al deber profesional de asegurarnos bien.

 

31 de agosto de 2015

 

Anna Fabregat Ulldemolins

Arquitecta DALF y mediadora profesional

 
[1] El Pleno del Tribunal Constitucional, por providencia de 5 de noviembre actual, ha acordado admitir a tramite el recurs de inconstitucionalidad número 5493 hasta 2013, promovido por el Gobierno de Cataluña, contra los Artículos 4, 5, 6, 7, 8 , 9, 10, 11, 12, 13, 14 y 15 y las disposiciones transitorias primera, final duodécima, apartada cinco, en cuanto a la Redacción dato a los apartadoa 7 y 8 del artículo 9 de la Ley de Suelo, Texto refundido aprobada miedo el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y final decimoctava de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas