Al.legacions de l'AAEPFC a l'avantprojecte de la Llei de Rehabilitació, Regeneració i Renovació Urbanes

L'AAEPFC va presentar a  l'avantprojecte de Llei de Rehabilitació, Regeneració i Renovació Urbana (Llei de les 3R) les al·legacions que us adjuntem a continuació.

Es van trametre a través de la UAPFE i facilitar al COAC perquè s'integressin en el document conjunt d'al.legacions col.legials.

 

PROPUESTA

ALEGACIONES AL ANTEPROYECTO DE LEY DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS

Los principales objetivos de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas son el incremento del ahorro energético en el patrimonio edificado residencial, su adecuada conservación, actualización y mejora, y el impulso a la actividad económica y el empleo en el sector de la construcción.

Con la intención de contribuir al alcance de estos objetivos con la mayor calidad y eficacia posible, se presentan las siguientes

ALEGACIONES

1.            Sobre la capacitación de los redactores de documentos en los que se estudia la necesidad, viabilidad, alternativas y soluciones técnicas que se materializarán en las obras de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación ha sido efectiva y útil durante el período de predominancia de la construcción de edificios de nueva planta al acotar las funciones de los agentes de la edificación, establecer quiénes son los adecuados en cada caso y definir sus responsabilidades.

Las intervenciones que pueden parecer de escasa entidad, por ejemplo reformas que no afecten elementos estructurales (¿quién puede garantizar que un elemento no cumple función estructural en una rehabilitación?), no eran los objetivos primordiales de esta Ley, como tampoco fueron las obras predominantes en un largo periodo de tiempo.

Ahora bien, siendo que el anteproyecto de Ley aborda la rehabilitación desde la perspectiva de intervenciones que pueden ser casi quirúrgicas pero que pueden significar cambios de relevancia en el funcionamiento del edificio, y sobretodo que probablemente constituirán un movimiento importante en número en el sector de la construcción, no debería despreciarse la importancia de un planteamiento técnico con el mismo valor y garantías que se exige a las obras nuevas, puesto que al fin y al cabo la intención es asimilar a sus prestaciones las del parque edificado existente.

En este sentido se pronunciaba el documento elaborado en el 12º Congreso Nacional del Medio Ambiente en Noviembre de 2012:  “La visión global de todos los requisitos que otorgan a los edificios un grado mínimo de calidad, hace que la rehabilitación –así entendida- sea una garantía de la consecución de los fines básicos que persigue la LOE: la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente. Estos principios deben regir desde la fase inicial del proyecto de un edificio nuevo, pero también se han de asegurar durante toda la vida útil del mismo, es decir, deben estar presentes en todas las actuaciones de conservación, mantenimiento y mejora que sean precisas, lo que sólo es posible garantizar cuando se interviene con una visión integral.”[1]

Teniendo en cuenta que el Informe de Evaluación de Edificios discriminará las intervenciones necesarias en los edificios y que la consciencia de necesidad de actuación se basará en su diagnóstico, es conveniente reflexionar sobre las aptitudes de los técnicos que se harán cargo de su redacción y la responsabilidad que de ella derive: precisan amplios conocimientos de Arquitectura, construcción y evaluación del estado de conservación de edificios, de los requisitos de accesibilidad, reconocimiento del estado de las estructuras, dominio de las normativas municipales, autonómicas y otras aplicables. También deben tener conocimiento de cuál es la configuración correcta de los espacios para ser útiles y cumplir con las normas, al mismo tiempo que permitir el máximo ahorro energético, saber sobre la corrección de las instalaciones y cálculos de balances energéticos y ser capaz de valorar mediante presupuesto los costes de la operación.

Al respecto, el artículo 6 “Capacitación para el Informe de Evaluación de los Edificios” del Anteproyecto de Ley, prevé, en el punto primero lo siguiente:

El Informe de Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito tanto por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspección registradas que pudieran existir en  las Comunidades Autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos

Se entiende fácilmente de esta lectura que las entidades de inspección deberán contar con técnicos facultativos competentes que suscriban los Informes de Evaluación de los Edificios encargados a estas entidades, aunque también podría interpretarse como que las entidades de inspección podrán suscribir Informes de Evaluación de Edificios siempre que cuenten con técnicos facultativos competentes en plantilla, aunque no estén vinculados los Informes y sus responsabilidades.

Para evitar posibles malentendidos y garantizar siempre la calidad que asegura la firma de un técnico competente, se propone la clarificación del texto precisando que:

El Informe de Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito tanto por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspección registradas que pudieran existir en  las Comunidades Autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos como suscriptores de los Informes que emitan.

Continúa el artículo 6.1 de la siguiente manera:

A tales efectos se considera técnico facultativo competente el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación según lo establecido en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación o haya acreditado la cualificación necesaria para la realización del Informe, según lo establecido en la disposición adicional tercera.

Según todo lo razonado es imprescindible para el éxito de la Ley la competencia técnica en la redacción del Informe, que trasciende más allá de ser un mero documento, puesto que marca el camino del futuro del parque edificado.

Por lo tanto, los técnicos facultativos competentes no pueden ser otros que los que la LOE establece como capacitados para la edificación, siendo este el requisito mínimo aceptable para la diagnosis del estado de edificios, muchas veces más compleja incluso que el manejo de una obra nueva.

Cualquier apertura a otros técnicos que no cumplan con las titulaciones académicas y profesionales habilitantes que establece la LOE tan sólo puede llevar a diferentes categorías y fiabilidades de Informes, lo cual sería desastroso tanto para el patrimonio construido en sí como para el conocimiento efectivo de la realidad del país.

En consecuencia, es necesario eliminar esta posibilidad de redactar Informes sin la titulación mínima, y en todo caso, si se quisiera un más alto grado de exigencia, la acreditación de la cualificación necesaria para la redacción del Informe debería ser un requisito que incluyera siempre la previa titulación según LOE, no una opción alternativa.

De esta forma, el artículo 6.1 segundo párrafo quedaría escrito:

“ A tales efectos se considera técnico facultativo competente el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación según lo establecido en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

O en todo caso:

“ A tales efectos se considera técnico facultativo competente el que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación según lo establecido en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y haya acreditado la cualificación necesaria para la realización del Informe, según lo establecido en la disposición adicional tercera.”

Se entiende de todas formas que el sentido del Anteproyecto de Ley era proponer dos caminos alternativos para la capacitación del Informe de Evaluación de Edificios.

Habiendo razonado la inconveniencia de esta alternativa, si el párrafo se cambiara según la primera opción expuesta, sería necesario también eliminar del punto VII de la Exposición de Motivos la última frase: “La tercera remite a un posterior desarrollo reglamentario, mediante Orden de los Ministerios de Industria, Energía y Turismo, y Fomento, la determinación de las cualificaciones que se requerirán para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios que regula esta Ley, así como los medios de acreditación”, y también la Disposición Adicional Tercera. Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios en su totalidad.

 

Respecto al Informe de Evaluación de Edificios debe resaltarse la importancia de la valoración económica de los ajustes a realizar para poner al día los edificios existentes. En primer lugar, para dar cumplimiento al apartado c del artículo 7 de la Ley 51/2003 de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, recogido a su vez en el artículo 2 del Anteproyecto de Ley de Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y de esta forma decidir e incorporar los ajustes que esta Ley entiende como “razonables”.

Siendo que el concepto “razonable” se basa en la carga económica que significan las actuaciones, es imprescindible tener presente que los Informes de Evaluación de Edificios han de contener una valoración económica de las actuaciones que se consideran necesarias. Y no sólo a nivel de accesibilidad, sino que para mejor desarrollo de los objetivos, una evaluación del coste económico de la totalidad de las actuaciones orienta a los sujetos intervinientes, les da la idea de la relación prioridad-coste, y les permite continuar el proceso mediante Proyecto o Memoria de la forma más eficaz posible.

Por lo tanto, sería recomendable explicitar la necesidad de la valoración económica como parte del Informe de Evaluación de Edificios, para homogeneizar la calidad de los documentos en el territorio y para llevar a la reflexión de su importancia de forma inmediata tanto a los profesionales como a los propietarios o sujetos obligados.

 

La Disposición Final Tercera, Modificación del Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación incluye en el apartado 3 del artículo 2 del CTE la figura de la Memoria Técnica, documento sustitutivo del Proyecto en los supuestos que la LOE no lo exige, y suscrita por un técnico competente.

También se refiere a esta memoria el noveno párrafo del capítulo IX de la exposición de motivos.

Se presenta la duda en el caso de la Memoria Técnica, quiénes son los técnicos competentes. Los que tienen competencia para la redacción del Proyecto están perfectamente definidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, pero en esta Ley en ningún caso se habla de “Memoria”. Por lo tanto se va a parar a un limbo sobre el que no hay nada legislado, y en consecuencia sin orientación ni delimitación de obligaciones y responsabilidades.

Es fácilmente comprensible que para pequeños ajustes como por ejemplo una simple rampa que elimine un escalón de 5 cm de la entrada no sea necesario un gran asesoramiento técnico, pero en cambio la situación límite entre los dos casos puede conllevar peligros, sobretodo hablando de rehabilitación. Pongamos el ejemplo de un edificio de viviendas con los forjados de viguetas de madera apoyados en paredes de carga y tabiques de separación. A priori, con una Memoria Técnica se justificará el cumplimiento del CTE y se tomarán las decisiones sobre las que se desarrollará la obra. Pero ¿quién sino un técnico competente para redacción de Proyectos según la LOE puede asegurar, después de un trabajo atento, que la estructura no se ha deformado y los tabiques no han asumido una función estructural? ¿O por ejemplo, que un cambio en la distribución interior no va a cambiar los gastos energéticos en función del uso y orientación de las piezas?

La multitud de casos complejos que se pueden plantear ante una operación que parecería simple y que resolvería una Memoria de un técnico no regulado por Ley, hacen necesario replantear lo previsto.

Se proponen un par de soluciones.

La más sencilla, ya que se modifica también la Ley de Ordenación de la Edificación, es incluir en ésta la figura de la “Memoria técnica” , estableciendo quiénes son los técnicos habilitados para la redacción de “Proyectos o Memorias técnicas”, de la misma manera que se modifica el CTE. De este modo, queda protegido el público ante una falta de responsabilidad técnica, al estar sujeto este documento a las mismas exigencias que los Proyectos completos.

De hecho, para la redacción de la Memoria Técnica es necesario conocer profundamente el Código Técnico, tener siempre presente la visión global y Arquitectónica que permitirá encontrar soluciones alternativas y de ahorro, ser competente en la valoración de obras e intervenciones, el arte de la construcción y tener capacidad de invención de nuevas técnicas y posibilidades constructivas que se puedan justificar como sustitutivas de las previstas en los DB del CTE, y como las más idóneas para acercarse todo lo posible a los objetivos del CTE. Además, siendo que el CTE toca todos los aspectos constructivos de la edificación, y es necesario medir aperturas, espacios, volúmenes, de la edificación en concreto, no se concibe que se pueda acreditar el cumplimiento del Código Técnico, o lo más cercano a él, sin reconocer la propia edificación, sin levantar planos ni proyectar (plantear en la imaginación una intervención futura).

Por lo tanto, las competencias técnicas para la Memoria Técnica no distan de las necesarias en la redacción de Proyectos.

O bien hacer una segunda discriminación de las obras de rehabilitación que según la LOE  no necesitan proyecto, y diferenciar las que se autorizarían con una simple comunicación de obras (una rampa de acceso, un pintado, una reforma de cocina, de baño…), para las cuales bastaría una memoria de lo que se va a hacer y sus razones, de las que aunque presumiblemente no toquen estructura pero sí modifiquen la distribución interior, para las que sí debe haber un técnico totalmente formado, titulado y responsable que proyecte a consciencia lo que se va a hacer, estudie las preexistencias y se responsabilice de la corrección de su trabajo. Esta opción conllevaría incluir las obras de modificación de distribución interior a los supuestos en los que es necesario un Proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación.

 

El Anteproyecto de Ley también incluye en la Disposición Final Primera, en la que se modifica el Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en el punto Nueve, de modificación del apartado 4 del artículo 15, la necesidad de “incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica”, y detalla a continuación el contenido mínimo de este documento, que abarca desde el profundo estudio de los parámetros urbanísticos y propuestas de planeamiento y gestión, hasta el estudio exhaustivo económico teniendo en cuenta los valores de repercusión, necesidad de inversión, costes de mantenimiento, análisis de la inversión y capacidad de generar ingresos y financiar los costes, horizonte temporal para garantizar la amortización y evaluación de la capacidad pública para asegurar el mantenimiento.

El Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica es, pues, un documento urbanístico con aspectos de planeamiento y gestión exhaustivo, que requiere el conocimiento de la gran escala hasta el detalle de las instalaciones.

Es un documento necesario para completar el trámite administrativo de delimitación de ámbitos de actuación  conjunta o identificación actuaciones aisladas, sean de rehabilitación edificatoria, regeneración urbana o renovación urbana y determinar las plusvalías que puedan generarse y cuantificar las cesiones en función de éstas.

Así pues, es de suma importancia la calidad de esta Memoria, ya que de ella dependerán la ejecución futura, el acuerdo entre sujetos obligados, y el éxito o ruina económica de la operación, con las consecuencias sociales que se derivan.

Por lo tanto, debe tenerse muy en cuenta que para la redacción del contenido mínimo se necesita el dominio de la Arquitectura y el Urbanismo, conceptos y conocimientos de composición urbana, una clara visión de la gestión urbanística, conocimiento de los procesos y obras de urbanización y redes públicas, sabiendo qué pedir a las compañías y negociando su posible participación, capacidad de un certero cálculo de edificabilidad, ponderación de usos, cálculos de valores de repercusión según usos, dominio de las técnicas de estimación de inversiones, configuración de distintos escenarios con las variaciones de posibilidades de edificación, edificabilidad, urbanización, todas ellas valoradas adecuadamente y comparadas, conocimientos para el cálculo de viabilidad económica de intervenciones públicas, evaluación de la capacidad pública para el mantenimiento y financiación de las operaciones y experiencia en la distribución temporal de tareas, ingresos y gastos.

En el Anteproyecto de Ley no se concreta quiénes serán los técnicos habilitados para la redacción de este documento, pero la intención de este escrito es que quede constancia de la seriedad del contenido y su repercusión, y por lo tanto, se equipare en cuanto a necesidad de conocimientos y titulaciones a las que se precisan para Planeamiento Urbanístico y Gestión Urbanística.

 

2.            Sobre la eficacia de la aplicación de la Ley en el propósito de generar empleo en el sector de la construcción como estrategia de salida de la crisis económica.

Para que verdaderamente sea eficaz el propósito de la Ley debe no parecer amenazadora al público sino representar un beneficio tangible y entender la Ley como un medio para un buen fin, un aliado.

Es necesario por lo tanto, simplificar los trámites burocráticos que dan inseguridad por la dilación en el tiempo y de esta forma agilizar la posibilidad de construcción, de creación de empleo, de ahorro energético y puesta al día del patrimonio edificado

Con este fin, se propone que se tenga explícitamente en cuenta que las actuaciones deben estar basadas en la máxima profesionalidad de los intervinientes y su declaración responsable en las certificaciones tiene que ser considerada suficiente, más aún cuando tienen que responder de ella ante la Ley.

La puesta en valor de la responsabilidad hace que la profesionalidad de los agentes sea un activo a la hora de garantizar un rendimiento económico a las intervenciones, sea vía ahorro energético, aumento de la competitividad del edificio en el mercado, prolongación de la vida útil del mismo…

La forma de agilizar el proceso es eliminar los controles administrativos, que fácilmente acaban siendo lentos y costosos, sobre las actuaciones ya certificadas por profesionales legalmente responsables.

Al mismo tiempo, el impulso a la actuación responsable de la iniciativa privada puede aligerar significativamente los procesos en que la voluntad de los sujetos legitimados sea unánime o gestionada por ellos mismos conforme la Ley, abaratando de esta manera el coste de la Administración y acelerando los cambios.

Por lo tanto, consideramos conveniente plantearse la necesidad de delimitar como ámbito de gestión o identificación de actuación aislada las intervenciones circunscritas a un solo edificio o a un conjunto edificatorio, o edificatorio y urbano, que pertenezca enteramente a propiedad privada y no requiera la alteración de la ordenación urbanística vigente.

Tal como lo plantea el Anteproyecto de Ley incluso en estos casos es necesario es necesario que estas actuaciones sean elegidas por el Ayuntamiento para llevarse a cabo,  deben obtener la aprobación de la delimitación, pasar el período de exposición al público y delegar en la Administración la realización de notificaciones, además de someterse a su control y participación obligada.

Si bien en casos complejos de mal entendimiento entre vecino puede que sea necesario el procedimiento que en este momento se prevé, puede significar un retraso y sobrecarga administrativa perfectamente ahorrable si los sujetos legitimados llegan al fin deseado por sus propios medios, contando con los mismos documentos técnicos que son necesarios en todos los casos, y obteniendo sencillamente una licencia de obras.

En este sentido sería recomendable eliminar el párrafo segundo del artículo 10 y eliminar el caso comentado de la casuística a la que afecta el artículo 11.

 

3.            Sobre precisiones semánticas

El artículo 2.3 habla del Coste de reposición de una construcción a nuevo y lo define como “el valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta (…)”

Al respecto, debería corregirse la definición de “coste” mediante la palabra “valor”, puesto que no denominan exactamente lo mismo.

El coste es la cantidad de dinero que hay que gastar obligatoriamente para que se produzca un intercambio, mientras que el valor es un concepto subjetivo que incluye sentimientos, expectativas, y factores no tangibles, y que no necesariamente tiene que corresponder con el coste.

Por lo tanto, sería más adecuada la redacción de la siguiente forma:  “ El coste de reposición de una construcción o edificación a nuevo: el coste actual de construcción de un inmueble de nueva planta (…)”

 

[1] CT23. El sello básico del edificio como propuesta para la rehabilitación arquitectónica, integral y sostenible al servicio de la sociedad. Documento del 12º Congreso Nacional del Medio Ambiente. Noviembre 2012. Coordinado por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España.